Dubaï, ville renommée pour l’immobilier, fait un nouveau pas en avant en acceptant les transactions en crypto-actifs. Soutenue par le gouvernement qui développe sa propre stratégie de blockchain, la ville renforce son attractivité et continue d’innover dans le domaine des nouvelles technologies ouvrant alors de nouvelles perspectives avec les crypto-actifs.
Posséder un penthouse à Dubaï et régler la transaction en Bitcoin via son smartphone, voici une réalité qui montre l’introduction des crypto-actifs dans des secteurs économiques variés comme l’immobilier. En acceptant ces actifs numériques comme moyen de paiement, Dubaï s’affirme comme un centre financier et technologique innovant, attirant les investisseurs du monde entier. Mais cette révolution soulève néanmoins des questions : quels sont les avantages et risques d’une telle pratique ? Quel impact sur le marché immobilier traditionnel ? Et comment ce virage numérique pourrait redéfinir les dynamiques économiques et juridiques à l’échelle mondiale ?
L’impulsion du Moyen-Orient pour les transactions immobilières en crypto
Dubaï, cité-État du Golfe Persique, s’est imposée comme 5ème des métropoles les plus innovantes au monde. Connue pour son architecture avant-gardiste, ses gigantesques centres commerciaux et son mode de vie haut de gamme, l’Émirat poursuit une stratégie ambitieuse de diversification économique. Loin de se limiter aux secteurs traditionnels, Dubaï cherche à réduire sa dépendance aux hydrocarbures en se positionnant comme un hub financier et technologique de premier plan.
Les origines de cette ambition remontent à plusieurs décennies. Face à l’épuisement progressif des réserves de pétrole, les dirigeants des Émirats arabes unis ont compris la nécessité de diversifier leur économie. Une stratégie axée sur le tourisme, la logistique et les services financiers a alors vu le jour, ces secteurs représentant respectivement 5,1 %, 11,7 % et 10,7 % du PIB de Dubaï en 2022. La création de zones franches, comme le Dubaï International Financial Centre (DIFC), a joué un rôle clé dans cette transformation. Avec son cadre réglementaire attractif et une infrastructure de pointe, le DIFC a attiré des institutions financières internationales, consolidant la position de Dubaï comme hub économique et financier majeur au Moyen-Orient. Un exemple concret est celui de l’implantation de 17 des 20 plus grandes banques mondiales au DIFC. Fort de ce succès, le pays a été parmi les premiers à adopter de nouvelles technologies financières. La blockchain ; technologie sur laquelle repose toutes crypto (dont le Bitcoin) a particulièrement intéressé les autorités de l’Émirat. Elle présente en effet de nombreux avantages pour les services financiers : transparence, sécurité, traçabilité….
Le secteur immobilier n’a pas échappé à cette dynamique d’innovation, inscrivant l’utilisation des crypto-actifs pour les transactions immobilières dans cette logique. En permettant les paiements en Bitcoin, Dubaï affirme sa volonté de rester à la pointe de l’évolution financière mondiale et de renforcer son attractivité auprès des investisseurs les plus exigeants. Cette décision, qui bouleverse un secteur très fluctuant, offre des avantages tels qu’une liquidité accrue, une confidentialité renforcée et une diversification des investissements. La stratégie mise en place faciliterait ainsi l’installation et la fidélisation de nouveaux investisseurs sur le territoire.
Dubaï : quand l’État donne le ton aux crypto-investissements immobiliers
Malgré leur essor géographiquement restreint, les crypto-actifs restent peu prisés des autres États qui restent majoritairement sceptiques vis-à-vis de cette nouvelle technologie. Toutefois, les plus précurseurs d’entre eux ont pris la décision de soutenir les transactions en crypto voire de les intégrer à leur économie en les adoptant comme monnaie officielle. Le Salvador en fait partie, mais aussi les Émirats Arabes Unis, avec la ville de Dubaï qui a été nommée la ville la plus crypto-friendly au monde. Depuis 2016, les EAU multiplient leurs interventions et investissements dans les crypto-actifs. Sous l’impulsion du premier ministre Mohammed bin Rashid Al Maktoum, Dubaï a mis en place sa propre stratégie de blockchain en partenariat avec IMB. Le gouvernement dévoile quant à lui sa stratégie de tokenisation immobilière depuis 2016. Cette stratégie consiste à diviser la propriété d’un bien immobilier en actifs numériques.
De plus, Dubaï est réputée pour sa défiscalisation optimale dans laquelle la crypto s’inscrit car elle est taxée à 0%. Cette initiative permet à l’État d’apporter un soutien et développer entreprises et starts–up privées qui travaillent sur les stratégies de blockchain. Des programmes variés concernant les crypto-actifs sont mis en place par le gouvernement, comme des ateliers, séminaires et ressources numériques sont d’ores et déjà mis à disposition. Une conférence majeure a également été planifiée pour 2025 : la Blockchain Summit. Avec une taxation à 0%, l’État souhaite attirer des investisseurs immobiliers et continuer à maintenir l’attraction immobilière déjà très présente. Un autre objectif de ces investissements immobiliers en crypto-actifs est de garantir la transparence, la fluidité et la rapidité des opérations. Le système de blockchain rend toutes les transactions accessibles, visibles et traçables à partir des informations fournies dans les blocks. Ces transactions ne nécessitent pas d’opérateurs intermédiaires comme les banques rendant les transactions ainsi plus directes et rapides, limitant les organismes impliqués et par extension, les frais. Le cadre juridique régissant les actifs numériques reste tout de même flou. Des tentatives législatives de clarification ont déjà été menées, notamment par la SCA (Autorité des valeurs mobilières et des marchandises) mais la réglementation de la tokenisation immobilière reste floue et le statut légal de ces actifs n’est pas encore clairement défini.
L’avenir des crypto-actifs à Dubaï
Avec sa place de leader mondial dans le secteur, quel avenir pour les crypto-actifs à Dubaï ? 10% des promoteurs à Dubaï acceptent désormais les paiements en crypto, un chiffre qui devrait tripler d’ici 3 ans. Selon un sondage de YouGov, 67% des résidents du pays sont tentés par les investissements en crypto-actifs, laissant penser que l’expansion de cet actif n’est pas terminée. En été 2024, le tribunal de Dubaï a marqué un tournant en reconnaissant la validité du versement de salaires en crypto-actifs, dans une affaire où un employé réclamait des paiements impayés incluant des crypto-monnaies. Cette décision montre une évolution des réglementations et une reconnaissance croissante de la légitimité des asset crypto dans le monde professionnel, au-delà du seul secteur financier. De plus, elle pourrait inciter d’autres entreprises à adopter les cryptos dans leurs pratiques de paiement, notamment pour la rémunération des employés. Bien que cette décision soit spécifique à un cas particulier, elle envoie un message fort aux acteurs du marché, et à la sphère DeFi (Finance Décentralisée).
L’émergence de Dubaï comme véritable laboratoire de l’innovation financière, en particulier dans le domaine de l’immobilier, marque un tournant décisif dans la démocratisation de l’utilisation des cryptos par les particuliers. En autorisant les transactions immobilières en asset numérique, l’Émirat a ouvert la voie à une nouvelle ère. Elle apporte de nombreux avantages. Parmi eux, des transactions plus rapides, sécurisées et moins coûteuses. On note aussi la possibilité de réaliser des investissements transfrontaliers de manière simplifiée. Cela favorise donc une diversification des portefeuilles. Cette révolution soulève également des interrogations, dont celle de la volatilité inhérente aux Crypto Assets, mais aussi la nécessité d’un cadre réglementaire clair et les risques liés à la cybercriminalité, qui constituent autant de défis à relever.
Blockchain et immobilier : vers une révolution numérique globale
Au-delà de Dubaï, cette tendance est appelée à se généraliser. La blockchain offre un large spectre en matière de dématérialisation des actifs et de sécurisation des échanges. Il semblerait envisageable de voir émerger de nouveaux modèles de propriété, de plateformes immobilières décentralisées et de contrats intelligents automatisant les processus (Tokenisation, Non-FungibleToken, SecurityTokenOffering…). L’enjeu de la conciliation de l’innovation technologique et la nécessité de réguler un marché aussi sensible que celui de l’immobilier est alors soulevé. Il faut chercher à garantir le profit du plus grand nombre tout en préservant la stabilité du système financier.
Ces problématiques économiques et les évolutions qui en découlent sont d’autant plus importantes que l’enjeu dépasse le seul cadre de l’immobilier. La transformation numérique de l’économie interroge sur des sujets fondamentaux, tels que l’avenir de la monnaie, le rôle des États et la répartition des richesses. Depuis l’élection de Donald Trump en novembre 2024 , cet engouement ne cesse de croître. Avec un BTC qui continue de se rapprocher du seuil symbolique des 100 000 dollars. Sa valorisation boursière dépasse désormais les 1 800 milliards de dollars. Tout ceci met de plus en plus la lumière sur cet actif révolutionnaire qui pourrait à l’avenir peut-être remplacer les monnaies qui peinent à conserver la confiance des particuliers. À défaut, il offrirait une alternative aux personnes méfiantes vis-à-vis des monnaies émises par les banques centrales (M0).
Bouziane Boudjellal et Annabelle Delalandre pour le club data de l’AEGE.
Pour aller plus loin :
- Cryptomonnaies ou pouvoir d’État
- Nouvelle étape dans la digitalisation de la monnaie
- Les BRICS+ s’engagent vers une dédollarisation de l’économie mondiale